《我国房地产市场波动中的非理性因素》
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【摘 要】在多重因素交互作用下,我国房地产市场波动显现出典型的非理性特征.本文首先对我国房地产行业资金运作路线予以分析,剥离出资金方、项目方、买方三方参与下的博弈模型,在此模型下探讨房地产市场波动中,三方参与者的行为模式,并对房地产波动中的非理性因素进行总结分析.
【关键词】非理性波动,三方博弈,理性市场理
一、引言
自上世纪70年代,美国兴起金融自由化和资产证券化浪潮,房地产泡沫现象开始频繁出现,房地产波动的非理性特征十分显著,引起了学界的广泛关注.国内外诸多学者从行为心理学、投资心理学、博弈论等不同角度对房地产的非理性波动进行了解释.我国在经历了持续十年的繁荣期后,参考美国、日本在这方面的经验教训,可知我国房地产业已经面临着巨大的下行压力.由于我国房地产业在我国经济中占据的重要位置,为维持经济社会稳定运行,对我国房地产行业波动的具体机制进行研究,对其非理性因素进行分析,对症下药,对于促成我国房地产市场形成理性波动,稳定经济发展预期,具有十分重要的现实意义.
二、房地产项目的博弈模式
(一)影响资金流动的主要因素
我国房地产项目的开发流程非常复杂,以房地产一二级市场为例,涉及到政府职能部门、银行信托等资金方、施工方、购货商、勘察设计、消防市政、监理营销等数十个职责主体.在这个流程中,有三个主要的资金注入节点,分别是土地招拍挂环节的资金注入,项目建设阶段的中期融资,以及销售环节的资金回流.这其中,从资金可控性角度来看,影响资金流动的主要因素为金融机构的信贷意愿和房地产买方市场的预期.
(二)博弈模型设定
三、对模型的解释及政策建议
由以上计算结果可知,在项目运作的不同阶段,资金方的放抽贷倾向会随着市场变化发生转向,而市场波动又与买方市场的理性程度息息相关,具体表现为以下几点.
第一,在項目运作前期,资金方的放款倾向主要与自身的风险偏好、抽贷损失,及开发方允诺的项目回报、项目烂尾的概率密切相关.比较激进的资金方会在项目开发前期提供较多的资金支持,特别是在房地产市场攀升阶段,资金方的放款意愿尤其强烈.
第二,在项目中期,当开发方形成高杠杆高回报与低违约的非常规组合,市场判断开发方的道德风险上升,特别是在市场风向有变的情况下,资金方会增强抽贷倾向.
第三,在项目后期,在市场出现巨幅波动,买方市场非理性占比越大,波动越大.在出现持续下降的时候,开发方对资金的需求越大,而此时资金方的抽贷倾向越严重,对市场的打击越剧烈.
第四,在项目后期,在市场出现波动,买方市场理性占比越多,波动幅度越小,资金方的抽贷倾向越低,房地产市场的波动越平滑.
通过以上分析可知,买方市场的非理性占比越高,市场的波动幅度越大,资金方的抽贷意愿越强,流动性风险越大.反之,买方市场越理性,市场波动越平滑,资金方抽贷意愿越低,流动性风险越小.鉴于此,对于我国当下的市场环境来讲,培育理性的买方市场,特别是价值投资型的市场交易理念,可以有效的平滑房地产波动曲线,稳定市场,引导房地产市场良性有序发展.
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房地产业和投资引用文献:
[1] 房地产业和投资研究生毕业论文范文 房地产业和投资有关专科毕业论文范文2万字
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[3] 投资和房地产业专升本论文范文 投资和房地产业方面有关专升本毕业论文范文5000字
