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(江苏省南通中等专业学校,江苏南通226011)
［摘 要］本文主要分析我国房地产企业偿债能力,针对问题展开分析,从长短期偿债能力分析指标中拓展问题存在的重要性及解决的严重性.其次根据存在的问题提出具有针对性的研究措施,从而规避我国房地产企业存在的风险.
［关键词］偿债能力分析；房地产企业；风险
［中图分类号］F293.3［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2014）46-0117-02
1.引言
随着经济、政治、文化、市场等多方面的因素,房地产行业现在已经成为中国的支柱产业,对经济的发展和经济结构的调整都发挥着越来越重要的作用.房地产企业是一种主要靠负债经营的企业形式,存在一定的风险,因此越来越多的相关利益主体关注于房地产企业的偿债能力,比如：股东及潜在投资者需要考虑房地产企业的偿债能力做出是否继续投资或者撤资的决策；金融机构在发放贷款前要对其资信及偿债能力进行考核,做出是否贷款持续合作的决策；政府机关对房地产企业的偿债能力进行分析,适当的调控,保持市场均衡发展,提高经济运行效率；房地产企业客户对偿还房地产企业债务进行分析,选择最好的偿还方案.所以对房地产企业的偿债能力进行分析和评价,总结偿债分析指标存在的不足具有非常重要的意义.
2.房地产企业偿债能力简析
2.1短期偿债能力
2.1.1流动比率
流动比率越高房地产企业的偿债能力越强.房地产企业持有论文范文的目的,主要是防止由于论文范文流入量不足以弥补论文范文支出情况下的论文范文短缺情况,但有时会出现论文范文余额无法维持应有水平的情况,在这种情况下多数房地产企业会向金融机构借款.房地产企业流动资产的一个很重要的组成部分是存货,存货在计价时通常采取历史成本原则,而正常情况下房地产公司的存货的成本与市场价值相差更大,因此用历史成本作为计算流动比率的基础不能正确反映房地产企业的短期偿债能力,房地产企业应该在提高以存货成本为基础的流动比率的同时,也提供以存货市场价值计算的流动比率,使利益相关者较好的了解房地产企业的短期偿债能力.
2.1.2速动比率
速动比率越高房地产企业的偿债能力越强,在房地产企业中,存货在房地产企业的流动资产中占有很大的比例,而且现有的经济环境下,作为房地产企业主要存货的房产的变现能力很强,因此在计算房地产公司的速动比率时应该区别对待不同的存货,根据其变现能力来确定是否从流动资产中剔除,计算出的速动比率才能更好地反映房地产企业的变现能力.
2.1.3论文范文比率
论文范文流动性最强,所以论文范文比率是最能够反映房地产企业偿债能力的一个指标,能够及时反映房地产企业付现能力.房地产企业能否及时偿还债务的关键并不在于账面利润而要看其有无论文范文,因为有利润的年份并不一定有多余的论文范文用于维持房地产企业的发展和支付债务.
2.1.4论文范文流量
生产经营活动中产生的论文范文流量的大小主要取决于房地产企业销售量的大小、资金使用状况、赊销管理等因素.①房地产企业的生产经营流量如果大于房地产企业因生产经营活动发生的支出,那说明房地产企业的生产经营状况良好,处于稳定的状态；反之,则说明房地产企业的生产经营状况差,处于不稳定的状态.②通过论文范文周转期计算判断论文范文周转速度.一般来说,论文范文周转天数越少,其周转速度就越快,房地产企业产生论文范文的能力就越强,房地产企业的偿债能力就越强.
房地产企业资金来源:戴欣明房地产企业资金链，深圳电视台专访
2.1.5房地产企业的短期融资能力
现在的中小房地产企业随着经济的快速发展变得越来越多,部分企业采用举借新债还旧债的政策的偿还债务,它的短期融资能力不能直接在财务报表的项目上看出来,需要以下分析：①短期融资额度,随着房地产企业的逐渐增长伴随着一定的信用额度,可以在这额度里向金融机构贷款,融通资金,这部分资金可以调节房地产企业是生产经营、投资运营等.②信用担保,如果房地产企业承担着为其他房地产企业的担保业务,到期如果对方无法承担债务,该企业将直接承担这部分债务,加大了自身短期债务的压力,融通资金很有可能降为零.
2.2长期偿债能力
长期负债的举借一般是房地产企业在初创时期,在萌芽期建议房地产企业举债可以考虑长期贷款,由于较长时间的借款期,可以给房地产企业带来一定的时间运营,产生更多的资金保证企业稳定发展；如果房地产企业已经由萌芽期转型变为稳定增长型,可以较多的考虑短期贷款,短期贷款虽然期限短,但是由于房地产企业稳定的生产经营可以有稳定的资金链,短期贷款可以融通资金的同时减少还息力度,加大资金的流通力度,更加的有效.
3.我国房地产企业偿债能力存在的问题
3.1债务负担沉重,偿债风险大
房地产企业的偿还本金和利息未同时得到重视.现在的房地产企业随着生产经营规模的需要有时候需要融通资金,其中较长的资金伴随着较高的利息,因而这部分的利息需要房地产企业生产经营产生利润的积累,支付这部分的资金房地产企业需要承担很大的压力,房地产企业未对这部分的财务积累进行分析,这必然会导致房地产企业在决策中产生错误的想法.
3.2偿还资金渠道单一
现有的房地产企业偿还资金较多是生产经营中产生的资金、融资、资产变现,其中最常见的是房地产企业通过使用生产经营中产生的资金和融通资金这两种方式偿还资金,但是现在大多数房地产企业在进行偿债能力分析中依然包括其资产变现的资金,上面我已经说过了房地产企业是建立在持续经营的假设前提下计算的偿债能力分析而不是以清算为基础的,所以现在的房地产企业不应该将资产变现的资金加入计算房地产企业的偿债能力分析,这样的偿债能力分析才会更加的准确有力.
3.3动态偿债能力缺失
偿债能力分析较多的考虑了资产、负债、所有者权益三大会计要素,而且这三大会计要素都是建立在某一时点的分析,现房地产企业的偿债能力分析没有考虑到房地产企业生产经营过程中产生的偿债能力,只考虑了某一时点的偿债能力分析未考虑房地产企业某一时段的偿债能力分析.
4.房地产企业解决问题的措施
4.1建立企业的财务风险预警体系
我国房地产企业仍处于发展中状态,在激烈的市场竞争中,房地产企业面临的财务风险是无法规避的,要加强房地产企业财务风险管理应当建立完善财务预警系统,加强重视应收账款、应付账款、存货以及贷款利息等对经营论文范文流量影响重大的科目,使经营活动产生论文范文净流量净额大于净利润,降低房地产企业的财务风险.长期财务风险体系是以经营效益为基础,通过对房地产企业经营结果的综合评价来评估风险.
4.2拓宽筹资渠道,偿还资金
房地产企业增资扩股,增资扩股是永久性无须偿还的资金,对维持公司长期稳定的发展有益,每月固定的利息负担,经营波动的给公司带来的财务负担较小,没有到期还本付息的压力,筹资风险较小.向金融机构举债,筹资速度相对较快,借款弹性大,借款成本较低,利息可以低税.房地产企业自有商业信用,通过自己的商誉给公司缓解还款压力,成本低于借款成本,同时企业可以合作分成,合作建房,降低个人的还款压力.
4.3动静结合,不断改善企业偿债能力
房地产企业偿债能力分析考虑时点,同时考虑时段,企业应该定期制作关于偿债金额的预算表,定期制作预算避免房地产企业静态偿债能力分析所产生的遗漏,预算表能够预算下一月度、季度、乃至年度的偿债分析,这样能够在第一时间知道资金偿还额度及期间,避免企业因偿债金额不足导致的破产.
5.结论
房地产企业偿债能力分析包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析,投资者、债权人、政府机关、乃至企业职工对房地产企业的偿债能力分析都十分的重视,在不可预测的众多未来发展因素,即使房地产企业拥有良好的发展前景,如果不做好企业的偿债能力分析也很有可能在下一秒破产,同时房地产企业偿债能力分析的项目指标使用存在不足,应该结合行业特点做好企业的偿债能力分析.
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房地产企业资金来源引用文献:
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