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[摘 要]近年来,随着我国房地产业的迅猛发展,房地产企业的竞争日益加剧,居高不下的房价成了人们争相议论的话题.本文通过运用博弈论的相关知识对我国房地产企业定价问题进行分析,并从政府的角度出发,提出了一些抑制房价过快上涨的建议.
[关键词]博弈论 房地产企业定价 建议
一、引言
自1997年的亚洲经济危机后,全球经济出现了疲软的状态,中国经济也面临着通货紧缩的压力,为推动经济进一步增长,政府出台了一系列的政策以扩大内需,并将房地产行业作为中国经济发展的增长点,这极大地刺激了房地产行业的发展.从1998年实行房改政策以来,我国的房地产开发投资始终保持20%左右的增长,房地产业保持了购销两旺的局面.经过十多年的高速发展,房地产行业已成为中国经济增长的领头羊.特别是自2007以来,伴随着人民币的储蓄升值和资本市场的快速膨胀,中国的房地产市场交易更加活跃,房价持续上涨,特别是在大中型城市增长速度尤为明显.虽然经受了2008年金融危机和2010年以来持续的房地产调控的影响,但房地产市场仍保持在高位运行中平稳缓涨的态势.如今提起房价,人们都是谈虎色变.本文围绕高房价这一人们普遍关心的问题,从房地产定价这一源头出发,引入博弈论的相关理论知识对其进行分析,以期对这一问题进行合理的解答,并从政府政策制定和监管的角度,提出了一些相应的建议.
二、博弈论和房地产企业定价相关知识介绍
博弈论又被称为对策论,是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策的均衡问题.它是研究具有斗争或竞争性质现象的理论和方法,既是现代数学的一个新分支,也是运筹学的一个重要学科,和其他许多利用数学工具研究社会经济现象的学科一样,都是从复杂的现象中抽象出基本的元素,对这些元素构成的数学模型进行分析,而后逐步引入对其形势产影响的其他因素,从而分析其结果.博弈论中具有代表性的理论有古诺模型、纳什均衡、伯特兰德模型、斯威齐模型等,博弈论在经济学领域中有着广泛的应用,其中伯特兰德模型和纳什均衡是是研究商品论文范文时普遍用到的模型.
从经济学的角度来说,房地产论文范文是指在房屋建造、建设用地开发及其经营过程中,凝结在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币表现.它是房屋建筑物论文范文和地产论文范文的统一,通常认为房地产论文范文是房地产经济价值的货币形式.而房地产定价是开发商以自己所开发的房地产为对象,由企业有关人员以市场比较法和成本法为基础,根据企业论文范文策略,对房地产开发中商品房论文范文体系进行全面的确定.
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三、运用博弈论对房地产企业定价进行分析
房地产业是一个竞争激烈的行业,各房地产企业在对其商品房进行定价时,必然要考虑到竞争对手的情况,这就存在和竞争对手的博弈过程.下面分别就市场中只存在一个开发商、两个开发商进行分析,进而扩展到多个开发商的情况,来对房地产企业的定价进行博弈分析.
1.整个市场只有一个房地产开发商
此时房地产商处于完全垄断地位,房地产开发商会依据利润最大化原则定价.根据经济学原理,房地产开发商可采取下面几种方法：
（1）房地产规模未定时：房地产开发商可以根据自己的收益函数与成本函数,由MR等于MC来决定它的开发规模,从而在它的需求函数上决定房价.
（2）房地产规模已定时：房地产开发商可以直接在它的需求函数上决定房价.
（3）用成本分析法定价：房地产论文范文等于土地购置论文范文+建筑论文范文+利润+应缴税费
（4）为了追求最高利润,房地产开发商可用论文范文歧视来定价.
2.整个市场只有两个房地产开发商
此时市场处于寡头垄断竞争状态,他们的产品有很强的替代性,也具有一定的差异性,如房屋位置、户型、品牌、质量、物业等.此时,替代弹性不是无限的,消费者对不同开发商的产品有着不同的偏好,论文范文不是他们感兴趣的唯一变量.因此,当论文范文不同时,定价较高者的产品也是会有销路的.
（1）两个开发商同时定价.此种情况符合博弈论中伯特兰德模型.假设房甲地产商定价为p1,乙房地产商同时定价为p2,则甲房地产商的需求函数为：
这两个需求函数可以反映出差别产品的特征,式中的b1、b2>,0,d1、d2>,0为两个开发商产品的的替代系数,表明两开发商具有一定的替代性,假定两个开发商没有固定成本,边际成本分别为c1,c2(c1<, a1, c2<, a2).
在这个模型中,两个参与方甲、乙各自的定价空间分别为：S1等于(0,P1max) 和S2等于（0,P2max）,其中P1max和P2max分别为开发商甲和乙所能卖出的商品房的最高论文范文,假定每个开发商的收益函数等于其利润额,分别为：
运用反应函数分析这个博弈,上述利润函数在偏导数为0时具有极大值,可以求出两开发商对对方策略(论文范文)的反应函数分别为：
纳什均衡的论文范文(P1,P2)为两反应函数的交点,解(5)(6)联立的方程组,可以得出：
（P1*,P2*）为该博弈的纳什均衡.将（P1*,P2*）代入收益函数,可以得出两开发商的均衡利润,即在这种情况下,P1*,P2*分别为两开发商最后的定价.
（2）两个开发商不同时定价.在这种情况下,首先是甲开发商定价为p1,另一个后进入的乙开发商定价时,则与甲开发商构成了子博弈完美纳什均衡,他们的博弈过程为乙开发商根据甲开发商的定价,决定自己的论文范文,然后甲再根据乙的定价,修改自己的定价,如此反复直至纳什均衡.下面分析一下两个阶段博弈过程的定价.
在第二阶段,乙开发商已经观察到甲开发商的论文范文p1,从而选择p2.乙开发商的商品房需求量为：
在第一阶段,甲开发商预期到乙开发商的论文范文反应函数,选择p1,从而实现自己的利润最大化.而甲开发商的需求函数为：
在该动态的房地产商品论文范文竞争中,这种一家房地产开发商首先制定论文范文的现象称为论文范文领先.如果两个企业具有正相关的反应曲线,若有一个企业偏好于论文范文领先,另一个企业必然偏好于论文范文跟随.在上面的例子中,乙开发商相对于甲开发商的反应函数
以两开发商的论文范文反应曲线正相关,所以乙开发商更倾向于选择论文范文追随策略.
3.整个市场上存在多个开发商
当市场存在多个开发商时,由于所生产的产品属于有区别的同种商品,这时市场处于多寡头垄断竞争状态.对于产品无差别或者差别很小的情况,必须考虑消费者对论文范文的敏题,如果所有消费者对论文范文都很敏感,则生产同质商品的厂商之间的论文范文差别将不会存在,这时市场只有一个均衡论文范文.利用伯特兰德模型求解：
同理,上述需求函数中各参数的意义和假设如前所述,对于该博弈模型,求出每个开发商对其他各个开发商论文范文的反应函数,然后解出他们的交点,得出各开发商获取最大利润时的市场均衡论文范文(P1*,P2*,等 Pn*)为：
通过以上的层层分析,可以看出房地产企业房价的制定,是一个不断博弈的过程,各个房地产企业都是要充分考虑其他竞争者的论文范文因素,由于土地论文范文的攀升、房地产投机行为的存在、商品房供不应求和炒房团的推波助澜等原因,使得房价节节攀升,居高不下.而各房地产商在进行定价时,和竞争对手不对断的进行论文范文博弈,最终实现纳什均衡,使得各方的利益都得到有效程度的满足,在论文范文上就表现为各房地产企业同等品质的商品房论文范文差别很小,而由于上述因素的存在,就突出表现为房价普遍较高.
四、结论和建议
通过以上建立博弈模型对房地产企业的定价问题进行分析,并结合房地产企业的具体实际,可以得出,由于各种外部因素的存在,使得房地产企业在进行博弈之后的定价普遍较高.要解决高房价这一问题,政府必须采取相应的措施来整顿房地产市场环境,抑制房地产泡沫,推动房地产市场改革,实现房地产业的健康、稳步发展.对此,具体建议政府采取以下措施：
1.建立科学的土地供应制度,降价土地开发成本
政府应对土地供应做好长期规划,确保土地供应政策的稳定性、连续性和透明性,进一步完善土地收购储备制度,使土地供应正常稳定.通过制定和调整土地供应计划来控制房地产投资规模和结构,改变地方政府对土地财政的依靠,降低土地出让金收益,以减少房价中的土地成本.运用土地政策、税费政策调节住宅市场,降低土地开发成本,提高普通商品住房用地的供应能力.
2.调整供给结构,大力增加中低价位住房供应量
改善供给结构,鼓励普通商品房、经济适用房、廉租房的建设,增加中低价位住房供应量；政府财政预算中应用一定比例的资金用于住房保障中的廉租房和福利性租房的开发,鼓励社会资本参与经济适用房、合作房和廉租房建设,将城镇廉租房制度,城镇廉租住房建设纳入地方政府工作的目标责任制管理之中.将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等作为土地出让前置条件的有关规定,大力发展省地型住房,在规划审批、土地供应等方面,对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持.通过大力发展低价房,解决房地产市场论文范文居高不下的问题.
3.治理哄抬炒作行为,禁止房价人为炒热
政府应加强市场监测,完善市场信息披露制度,加强房价信息的控管,定期向社会公开发布有关住房供求、住房论文范文的信息,建立综合的预警指标体系,重点监控土地、投资、论文范文、空置率、供求状况等指标,为房地产市场各主体决策提供服务,提高房价的透明度.同时严格控制房地产开发企业和*机构的市场准入,对资质条件不够者不让入局,定期检查其经营情况,对不合格者吊销其营业执照,对有问题者要责令限期整改,使他们做到诚信经营.对设计圈套、虚构买卖合同、囤积房源、发布不实论文范文和销售进度信息,有意哄抬房价,诱骗消费者争购,以及不履行开工时间、竣工时间、销售论文范文和套型面积控制性项目建设要求的,记入企业信用档案,予以公开论文范文.对一些情节严重、性质恶劣的,及时依法从严处罚,并向社会公布,使房价不至于被人为炒高.
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开发商备案论文范文查询引用文献:
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